2020年宅建試験攻略!宅建業法の重要箇所、高確率で出題が狙われる箇所をご紹介

宅建試験に出る宅建業法の重要箇所

宅見(たくみ)所長

こんにちは!2020年の試験範囲の中の宅建業法で狙われそうな重要箇所について。Twitterで定期的にツイートした内容と合わせてご案内しますね!

宅建業法は、本番の試験では50問中20問も出題されるとても大切な科目です。

当サイトでは、宅建業法の目標点数は9割の18点としています。

宅建業法で9割以上得点できれば、かなり優位に働きます。

場合によっては、権利関係で半分程度しか得点できなくても十分合格が可能です。

実際、私は宅建業法で19問正解し、権利関係は半分しか取れませんでした。それでも合格できます。

民法等の法律が苦手な人や今回初めて受験する人など、まず宅建業法で確実に点数が取れるように勉強していただきたいですね。

Twitterで宅建業法について定期的に発信中!

宅見(たくみ)所長

宅建業法の重要ポイントなど、星のはっぴーちゃんがツイートしていますよ!

当サイトでは、Twitter(@takkenyell)で宅建試験に効率よく合格する方法、宅建業法などの試験科目で狙われそうな重要箇所についての情報を発信しています。ツイッターも是非ご確認ください!

星のはっぴーちゃん

よろしくね!

宅建業法の出題傾向

宅見(たくみ)所長

宅建業法は、全ての範囲を一通りしっかりと勉強していただきたい科目です。罰則以外は、どの項目も頻出度は高く、重要度の3つ星(最も高い)の項目ばかりです。

宅建業法の傾向は、出題傾向は下記のとおりですね。

項目ごとの重要箇所の詳細については、次の章から具体的に見ていきます。

その中でも、過去10年間で8回以上出題されている超重要箇所がいくつかあります。

出題が狙われる箇所が予想できるのも宅建業法の特徴の一つ。

※👇スマートフォンの方は左右にスライドして表をご覧下さい。

番号 項目 頻出度 重要度
1 宅建業、宅建業者とは 星星星
2 事務所とは(設置) 星星星
3 免許の申請、基準 星星星
4 免許の効力(届出等) 星星星
5 事務所以外の場所 星星星
6 宅地建物取引士 星星星
7 宅地建物取引士証 星星星
8 営業保証金 星星星
9 弁済業務保証金 星星星
10 媒介契約、代理契約 星星星
11 広告に関する規制 星星星
12 重要事項の説明(35条書面) 星星星
13 37条書面 星星星
14 その他の業務上の規制 星星星
15 自ら売主制限 クーリング・オフ制度 星星星
16 自ら売主制限 手付金等の保全措置、手付の額の制限等 星星星
17 自ら売主制限 損害賠償額の予定等の制限、瑕疵担保責任の特約制限 星星星
18 自ら売主制限 その他 星星星
19 報酬に関する制限 星星星
20 監督処分 星星星
21 罰則 星
22 住宅瑕疵担保履行法 星星星

宅建業法は、罰則以外どの項目もまんべんなく出題されるのがポイントです。

ただし念のため、罰則も過去問は確認しておきましょう。

宅建試験で狙われる宅建業法の基本かつ重要箇所

この章では、過去10年間で5回以上出題された重要箇所、最重要箇所をピックアップしてご紹介します。

同時に注意点も説明していますので、ぜひ参考にご確認ください。

用語「宅地建物取引業」の定義

星のはっぴーちゃん

過去10年間で7回出題された重要箇所です。

宅地建物取引業は、「宅地・建物」の「取引」を「業」として行うことをいいます。

【取引とは】
・自ら→売買・交換、
・代理又は媒介→売買・交換・貸借
【業とは】
不特定多数を相手に、反復継続すること。

注意点
  • 「自ら賃借」は取引にはあたらず、宅地建物取引業ではありません。また、転貸も宅地建物取引業ではありません。
  • 宅地分譲の売主は、他の業者に代理や媒介を依頼しても、自ら宅地建物取引業を行うことには変わりないので免許が必要です。

用語「宅地建物取引業者」の定義

星のはっぴーちゃん

過去10年間で5回出題された重要箇所です。

宅地建物取引業者とは、免許を受けて宅建業を営む者のことですね。

ただし、次の三者は免許がなくても宅建業をすることができます。

国等 宅建業法の適用が全面的にありません。
信託銀行等 免許に関する規定のみ適用がありません。宅建業を営む場合は、国土交通大臣に届出をすれば、国土交通大臣免許の宅建業者とみなされます。
みなし業者 宅建業者に免許の失効・取消処分又は死亡等があった場合、本人または相続人は死亡等の前に行った取引を決了する目的の範囲内で、なお宅建業者とみなされます。

以下の注意点があります。

注意点
  • 「信託銀行等」には、免許取り消しに関する規定も適用されません。ただし、指示処分や業務停止処分は適用され、営業保証金も必要になります。

用語「案内所等」の定義

星のはっぴーちゃん

過去10年間で5回出題された重要箇所です。

案内所等は、「宅建業に関する契約を締結し、又は申込みを受ける案内所」と「それ以外の案内所」の2種類に分けられますね。

案内所等 関連規定
宅建業に関する契約を締結し、又は申込みを受ける案内所 ●専任の宅地建物取引士を1人以上設置
●業務開始の10日前までに届出
標識の掲示が必要
土地に定着していないとクーリング・オフが適用される
上記以外の案内所 標識の掲示が必要
●クーリング・オフが適用される

それぞれポイントを整理しておきましょう。

免許制度「免許の欠格要件」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で8回出題された超重要箇所です。

次のうち1つの要件でも該当した場合、宅建業の免許を受けることはできません。

財産管理能力がない者 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
👉復権があれば直ちに免許可
犯罪者 ●全ての犯罪で禁固・懲役の刑を受けた者
宅建業法違反、暴力的犯罪、背任罪で罰金刑を受けた者
👉刑の執行を終わってから5年間は欠格
👉刑の全部の執行猶予の場合、執行猶予が満了すれば直ちに免許可
👉控訴、上告中は免許可
取消処分を受けた者 不正手段で免許を取得した
●業務停止処分事由に該当し情状が特に重い
●業務停止処分に違反した
のいずれかに該当し、免許取消処分を受け、処分から5年を経過しない者
👉聴聞の公示日後に自ら廃業届を提出した場合、届出の日から5年間は欠格
👉法人の場合、聴聞の公示日前60日以内の役員も5年間欠格
不正行為者など ●暴力団員不当行為防止法に規定する暴力団員、または暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者(暴力団員等)
申請前5年以内に宅建業に関し不正行為等をした者
●宅建業に関し、不正行為等をするおそれが明らかな者
●心身の故障により宅建業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定める者
関係者が欠格要件に該当する場合 ●宅建業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者
👉法定代理人(法定代理人が法人の場合はその役員)が欠格要件に該当すると、未成年者本人も欠格
●法人
👉役員又は政令で定める使用人が欠格要件に該当すると、法人も該当
●暴力団員等がその事業活動を支配する者
形式的な要件 ●事務所に設置すべき専任の宅地建物取引士の数が不足している
●申請書に虚偽記載があり、又は重要な事項が欠けている

 

免許制度「廃業等の届出」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で5回出題された重要箇所です。

届出義務者や届出期間をまとめておきましょう。

事由 届出義務者 届出期間 免許執行の時点
死亡 相続人 知った日から30日以内 死亡又は合併消滅の時
合併消滅 消滅法人の代表役員であった者 30日以内
破産手続き開始の決定 破産管財人 届出の時
法人が解散 清算人
宅建業を廃止 個人・代表役員

宅地建物取引士制度「専任の宅地建物取引士」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で6回出題された重要箇所です。

宅建業者は、事務所、案内所等の設置場所ごとに、成年者である専任の宅地建物取引士を設置しなければなりません。

営業保証金制度「供託から業務開始までの手続き」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で7回出題された重要箇所です。
STEP.1
免許取得
事務所を設置して免許を取得します。
STEP.2
供託
設置した事務所の数に応じて、営業保証金の合計額を本店の最寄りの供託所に一括して供託します。①本店は1,000万円、②支店は1ヵ所につき500万円、①と②の合計額を供託します。
STEP.3
届出
営業保証金を供託した旨を免許権者に届出ます。
STEP.4
業務開始
晴れて業務が開始できます。

供託には有価証券も使用できますが、それぞれ評価が異なります。

  • 国債:額面の10割評価
  • 地方債・政府保証債:額面の9割評価
  • その他:8割評価

STEP.3の届出について、免許を受けてから3ヵ月以内に届出がないと免許権者は催告をして、その後1ヵ月届出がないと免許取消しができます。

営業保証金制度「営業保証金の還付」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で5回出題された重要箇所です。

宅建業者と宅建業に関する取引をしたことによって生じた債権を有する者(宅建業者を除く)は、営業保証金から弁済を受けることができます(営業保証金の還付)。

営業保証金制度「営業保証金の取戻し」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で7回出題された重要箇所です。
注意点
支店の一部を廃止した場合、その廃止した支店の分の営業保証金を取り戻す場合にも、公告が必要です。

保証協会「分担金と弁済業務保証金」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で9回出題された超重要箇所です。
注意点
弁済業務保証金分担金の納付は金銭に限られますが、弁済業務保証金には有価証券を用いることができます

保証協会「還付」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で8回出題された超重要箇所です。

保証協会の社員である宅建業者との取引による債権を有する者(宅建業者を除く)は、弁済業務保証金から還付を受けることができます。

【還付前】

  • 還付の対象:社員との宅地建物取引業に関する取引による債権を有する者(宅建業者を除く)。社員が社員となる前に取引をした者も含む。
  • 還付限度額:社員が社員でないとした場合に供託すべき営業保証金の額。
  • 還付手続き:債権者は保証協会の認証を受け、供託所に還付請求する。

【還付後】

  • 不足額の供託:供託所から国土交通大臣、そして保証協会へと還付された旨の通知があり、この通知から2週間以内に、保証協会が不足額を供託する。
  • 還付充当金の納付:保証協会は宅建業者に通知し、宅建業者はその通知を受けた日から2週間以内に、還付された額に相当する還付充当金を保証協会に納付する。

媒介契約等の規制「媒介契約の規制」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で9回出題された超重要箇所です。

以下の項目について、「一般媒介」は規制がありません。

専任媒介 専属専任媒介
有効期間 3ヵ月以内(更新後も3ヵ月以内)
更新 契約終了時に、依頼者から更新の申出がある場合に限る(自動更新禁止
依頼者への報告義務 2週間に1回以上(休業日含む 1週間に1回以上(休業日含む
指定流通機構への登録 契約日から7日以内(休業日を除く 契約日から5日以内(休業日を除く
注意点

●専任媒介契約で3ヵ月を超える有効期間を定めても、その有効期間は3ヵ月となります。
●依頼者への報告は、口頭でも可能です。

媒介契約等の規制「媒介契約書の交付」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で8回出題された超重要箇所です。

媒介契約等の規制「指定流通機構への登録」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で8回出題された超重要箇所です。

重要事項の説明「重要事項の説明方法」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で10回出題された超重要箇所です。

重要事項の説明「説明すべき重要事項(基本事項、貸借の追加事項、区分所有建物の追加事項)」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で基本事項は10回出題された超重要箇所、貸借の追加事項は4回、区分所有建物の追加事項は6回出題されました。

それぞれの、記載・説明事項やその注意点を整理しながら覚えておきましょう。

37条書面の交付「37条書面の交付方法」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で9回出題された超重要箇所です。
注意点

●複数の宅建業者が取引に関与した場合は、その全ての宅建業者に交付義務が課せられます。
●重要事項説明書に記名押印して説明した宅地建物取引士と、37条書面に記名押印した宅地建物取引士は、同じである必要はありません。

37条書面の交付「必要的記載事項」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で10回出題された超重要箇所です。

37条書面の交付「任意的記載事項」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で10回出題された超重要箇所です。

8種制限「自己の所有に属しない宅地建物の売買契約の締結制限」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で4回出題された箇所です。4回ですが、大切な箇所なので掲載します。

8種制限「クーリング・オフ」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で10回出題された超重要箇所です。

8種制限「損害賠償額の予定等の制限」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で8回出題された超重要箇所です。

8種制限「手付の額の制限等」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で9回出題された超重要箇所です。

8種制限「手付金等の保全措置」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で9回出題された超重要箇所です。

宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、一定額を超える手付金等を受領しようとする時には、その受領前に保全措置をとらなければなりません。

手付金等とは、契約締結後、物件の引渡し前までに授受される金銭で、代金に充当するものをいいます。

手付金、中間金などの名目のいかんを問いません。

保全措置が必要な金額

手付金等の保全措置の例外

完成物件と未完成物件の保全措置

保全措置の種類 完成物件 未完成物件
保証委託契約
保証保険契約
手付金等寄託契約

8種制限「担保責任の特約の制限」

星のはっぴーちゃん

過去10年間で9回出題された超重要箇所です。

誇大広告等の禁止

星のはっぴーちゃん

過去10年間で5回出題されました。

広告開始時期等の制限

星のはっぴーちゃん

過去10年間で8回出題された超重要箇所です。

「未完成物件」についての広告や契約は、その開始時期について次の制約を受けます。

取引態様の明示

星のはっぴーちゃん

過去10年間で6回出題された重要箇所です。

 

星のはっぴーちゃん

今回の記事は、宅建業法の重要箇所全範囲が終わるまで定期的に更新中です。よろしくね!

 

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